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川普稅改特刊「新稅法」詳解系列八

川普稅改為地產投資減稅，修改1031物業交換

新税法，出租房個人財產可用Section 179抵税

川普稅改帶來的減稅優惠，納稅人需多加注意幾項門檻限制。（Shutterstock）

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更新: 2018-03-11 10:34 AM
標籤: tags:
川普稅改, 美國新稅法, 新稅法, 美國房地產, 矽谷房地產

【大紀元2018年03月10日訊】川普稅改鼓勵投資地產，開發商和出租物業收入若能符合5個條件，則淨收入的20%可扣除，本文對照稅表，逐項說明。新稅法規定，出租房的Personal Property可用Section 179抵稅。物業交換（1031 Exchange）只可用於房產交換。本文根據對加州註冊會計師，知名國際稅法專家何美惠女士的電視訪談整理成文，並由何美惠增訂內容。

川普稅改為美國房地產投資減稅

前文講過新稅法中，小企業主的合格商業收入扣除（Qualified Business Income Deduction）。以下結合地產投資對減稅門檻做簡單說明：

1.第一門檻：合格商業（Qualified Business, QB）

房地產出租，除了用C. Corporation形式經營外，其他的不管獨資、LLC、S Corp、合夥、REIC等，都算合格商業收入，只要能越過下面門檻，都可以有20%扣除額。

2.第二門檻：合格商業淨收入（QBI）

首先決定出租房的淨收入，也就是收入減合理開銷後的淨收入。淨收入的20%，就是最基本的減稅額，這部分收入不必交稅。這個減稅額再受到以下門檻的限制。如果看2017年1040稅表，第12和17行就是QBI（表一）。

圖表一、2017年1040稅表，第12和17行是合格商業淨收入（QBI）。（加州註冊會計師何美惠提供）

3.第三門檻：應課稅收入（Taxable Income, TI）

a.如果TI<315,000（合報）/$157,500（單身），那麼QBI的20%全部可以扣除。 b.如果TI>415,000（合報）/$207,500（單身），那麼要越過下面說明的第4個門檻，也就是薪資和房地產門檻。
c.如果TI介於315,000和415,000之間，那麼可扣除額漸增（Phase In）。以2017年稅表來看，第43行就是應課稅收入（Taxable Income）（表二）。

圖表二、2017年1040稅表，第43行是應課稅收入（Taxable Income）。（加州註冊會計師何美惠提供）

4.第四門檻：薪資和房地產

a.如果應課稅收入超過41.5萬/20.75萬的門檻，那麼您要越過第四個薪資和房地產門檻。這個門檻規定，50%的薪資或25%的薪資加2.5%的未調整的房地產成本（Unadjusted Costs，也就是不扣折舊的成本），兩者取其高。

b.一般房地產出租，Property Manager都算合約商，給1099表，而不算員工給W2表。所以50%和25%的薪資門檻應該用不上。要用物業買價乘以2.5%，作為門檻標準。比如，你有200萬的房地產，乘以2.5%=$50,000，這5萬元就是第四門檻。QBI*20%和第四門檻相比誰低就是第四門檻扣除額。

5.第五門檻：應課稅收入減去資本利得和/或合格股息

a.很多人忽略這個門檻。因為應課稅收入中有包含資本利得（Capital Gain, CG）和合格股息（Qualified Dividend, QD），資本利得和合格股息本來就享有優惠稅率0%、15%和20%。如果再享受20%扣除，那就太便宜了。第五門檻是20%*（TI-CG-QD）。第四門檻的扣除額不能超過第五門檻的扣除額。

舉例：房地產公司按新稅法的稅金計算

房產物業買價乘以2.5%抵減，可以指一棟房子，也可以是多棟房子加起來算一個。如果您有五個物業，就是總物業乘以2.5%。如果有200萬物業，乘以2.5%，是$50,000。

舉例：假定出租房物業成交價200萬美元，淨收入是50萬元，其中包括物業管理工人W2的支出15萬元。納稅人夫婦應課稅收入是60萬元，其中包括20萬元資本利得（Capital Gain）。

1.QBI門檻：$50萬乘以20%，等於10萬。
2.TI門檻：$60萬乘以20%，等於12萬。10萬和12萬取其低，10萬。
3.薪資和房地產門檻：以下兩者取其高，8.75萬。10萬和8.75萬取其低，8.75萬。
a.薪資15萬乘以50%，等於7.5萬。
b.薪資15萬乘以25%+買價200萬乘以2.5%等於8.75萬。
4.TI-CG-QD門檻：60萬減20萬，再乘以20%，等於8萬。
5.最高扣除額8.75萬和8萬取其低，8萬元。

除了20%的扣除額外，新稅法對房地產業還有幾個大改變。

美國新稅法：出租房的個人財產可用Section 179抵稅

第一個改變是出租房的個人財產（Personal Property）原本不可以用Section 179一次抵，新法規定可以用Section 179。而且，已用過的財產也可以用Section 179。這是利多。

新稅法：物業交換（1031 Exchange）只能用於房產交換

第二個改變是物業交換（1031 Exchange）。舊法規定賣投資房可以同時買同價或更貴的房來緩稅。新法規定只有房地產可以用1031 Exchange，其他個人財產（Personal Property）如爐具、冰箱等不可以用1031 Exchange。

以前買房地產時，用成本分離（Cost Segregation）把爐具、冰箱等的買價分開，用比較短的折舊期，早期可以享受比較高的折舊。然後不斷交換來緩稅。新法規定除了房地產外，都不可以交換，也就是說交換時要繳稅。買房投資做Cost Segregation時，要考慮兩者的優缺點。◇（待續）

何美惠會計師簡介：
英文名May Ho，加州和台灣註冊會計師、稅法碩士、著名國際稅法專家、財經專欄作家。擅長節稅規劃。Email：[email protected]。

免責聲明：
作者觀點不代表本媒體立場。新稅法內容繁浩，本文只是一般解釋，未能涵蓋所有細節。且因各人情況不同，稅賦影響也不同，本文不能作為節稅根據。地產投資有風險，本文亦非房地產投資指南。對於引用資料內容完整、準確及有效性不作任何形式的保證，稅務相關問題請諮詢執業會計師。

本文刊載於舊金山3月10日理財版，本文網絡版與報紙版出版順序不同

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責任編輯：李歐

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評論

2018-03-11 10:34 AM

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